新民法典新增“居住权”，买二手房要小心！

二手房交易手续较为复杂，如果在买房之前没有查询清楚相关产权，很容易出现签了买房合同，支付了购房款，但却无法过户的情况。也有过户之后，原户主的户籍不配合及时迁出，从而影响买房人落户的。因此，买房人在确定是否购买看中的房屋之前，查询相关权属是必然之举。

在新民法典通过后，买二手房又将增加一个查询事项，那就是：

居住权！

如果不查询清楚，可能房屋过户完成，依然会出现无法使用房子的情况。总体来看，新的民法典从明年一月一日执行后，买二手房不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记居住权。

什么是居住权？

根据民法典规定：

居住权是人役权的一种特殊形式，係指排除所有人而将建筑物或建筑物之特定部分作为住房使用的权利。其权利内容，主要为居住的权利，可以因居住之目的而使用房屋，并可排除房屋所有人或第三人对其使用权的干预。

居住权相关规定如下图：

如果你正准备买二手房，请注意：

新增居住权的用益物权，实际上是把居住权和所有权分开，设立了居住权的房屋，其自由处置受到限制，在房屋交易过程中可能会遇到障碍，因为即使是房屋能够过户，但如果合同约定的居住时间还在持续，依然需要保障居住权人的权益。

也就是说，如果所购买的房屋已经登记了居住权，即使过户完成，你也无法合法入住。

作为购房者，如果房子是用来自住，一般也不会考虑此类房子。如果买房是用来投资，且原房主所登记的居住权时间并不长，也可以考虑。

总之，如果买二手房，记得查询居住权是否登记。

以“老人子女与保姆争夺房产”为案例：一个老人被保姆照顾了很久的时间，老人去世前，希望通过合同或者遗嘱的方式，让保姆可以继续在房子里居住，但把房屋产权留给子女。老人可以去登记机构为保姆登记居住权，保姆能在约定的时间内一直住在里面。老人的子女或房子的所有权者都不能赶走保姆。保姆也只能居住，无权出租或出售该房屋。

需要提醒买房人注意的是，居住权的期间可以设定固定期限，也可以设定为终生。居住权期间届满或者居住权人死亡，居住权即告消灭。居住权人对标的房屋享有物权效力，产权人在居住权享有时间内无权赶走居住人。

所以，如果你在买房时，没有查询居住权登记，而原房主并没有告诉你，他已经把此房屋的居住权交给了某人居住（例如三十年）。那么，你即便拥有房屋的产权，在三十年内无法居住、无法出租、难以出售，买房的意义何在呢？

现强调一遍，现在买二手房，记得在查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记居住权。